Bahçelievler Kentsel Dönüşüm Çıkmazı ve Çözüm Yolları
Şirinevler, Yenibosna ve Kocasinan’da bitişik nizam sorunları, otopark yönetmeliği, emsal kayıpları ve "Ada Bazlı Birleşme" teşvikleri.
Bahçelievler’in Yapı Yoğunluğu ve "Bitişik Nizam" Çıkmazı
Bahçelievler; Şirinevler, Kocasinan, Soğanlı, Yenibosna ve Zafer mahalleleri ile İstanbul’un kilometrekaraya en çok insan ve bina düşen, yapı yoğunluğu en yüksek ilçelerinden biridir. İlçedeki temel yapısal problem, binaların %80'inin 1980 ile 1999 yılları arasında "Bitişik Nizam" (binaların yan yana hiç boşluk kalmadan birbirine yapışık inşa edilmesi) şeklinde yapılmış olmasıdır.
Bitişik nizam yapılmış eski binaların kat yükseklikleri ve döşeme seviyeleri çoğu zaman birbirini tutmaz. Olası bir depremde binalar farklı frekanslarda sallandığı için birbirlerine çekiç gibi vurur (Çekiçleme Etkisi). Ayrıca, arada kalan bir binayı yıkıp yeniden yapmak istediğinizde muazzam bir hafriyat ve iksa (destek) maliyeti doğar. Komşu binalar tahliye edilmeden bazen temel bile kazılamaz.
Şirinevler’de Neden Metrekare Kaybı Yaşanıyor?
Bahçelievler'de mülk sahiplerinin dönüşüme direnmesinin temel sebebi yeni projede dairelerinin küçülmesidir. Bunun nedeni geçmişteki kaçak katlar ve imar aflarıdır:
- 1. Geçmişte 4 kat ruhsatı alınmış bir binaya, imar affı veya kaçak çıkmalarla 6 kat ve toplam 18 daire sığdırılmıştır.
- 2. Bugün bina yıkıldığında, belediye güncel yönetmeliğe göre sadece yasal emsal hakkı olan 4 kata izin vermektedir.
- 3. 18 daireyi yasal alana sığdırmak için daireler 90 m²'den 60 m²'ye düşmektedir. Müteahhide verilecek pay kalmadığı için, malikler cebinden para ödemek zorunda kalmaktadır.
Çözüm: Ada Bazlı Kentsel Dönüşüm ve Emsal Teşviki
Tek tek parsel (bina) bazlı dönüşümün imkansız olduğu Bahçelievler'de, hem belediyenin hem de şehir plancılarının desteklediği kurtuluş yolu "Ada Bazlı Dönüşüm" (Parsel Birleştirme) modelidir. Süreç şu şekilde işler:
Parseller Birleştirilir (Tevhid)
Yan yana duran 5 veya 10 bitişik nizam bina malikleri aralarında anlaşarak parsellerini tek bir büyük ada halinde birleştirir.
Emsal Bonusu Kazanılır
Parsel birleşimlerinde plan notlarıyla +%15 ile +%30 arasında fazladan inşaat emsali (bonus alan) teşviği verilir.
Modern Site Yaşamı
Bitişik 10 bina yerine, arsanın sadece %40 oturum alanına sahip, geniş aralıklı, yeşil alanlı modern bloklar inşa edilir.
Kat Karşılığı Mümkün Olur
Kazanılan bonus sayesinde maliklerin metrekaresi küçülmez, üstüne müteahhide verilecek pay çıkar ve maliyet malikten çıkmaz.
Kritik Zorunluluk: Yeni Otopark Yönetmeliği
Yeni yönetmeliğe göre yapılacak binalarda her daire için en az 1 adet otopark yeri ayrılması zorunludur. Bahçelievler'in dar (150-200 m²) parsellerinde binanın altına rampa yapmak imkansızdır. Otopark bedeli ödeyip kaçınma hakları da daraltılmıştır. Bu teknik zorunluluk, malikleri tek bina yapmak yerine parsel birleştirmeye zorlayan en büyük etkendir.
Bahçelievler İçin Finansman Modelleri Karşılaştırması
Müteahhit bulamayan veya taahhüt usulü kendi binasını yapmak isteyen malikler için iki dev finansman aracı bulunmaktadır:
| Özellikler | Yarısı Bizden Kampanyası | İADŞP (Dünya Bankası Kredisi) |
|---|---|---|
| Destek Türü | 875 Bin TL Hibe + 875 Bin TL Kredi | Sadece Kredi (Hibe Yok) |
| Maksimum Tutar | 1.875.000 TL (Taşınma Dahil) | Daire başı 3.000.000 TL'ye kadar |
| Faiz ve Vade | Faizsiz, İlk 2 yıl ödemesiz, 10 Yıl vade (TÜFE/2 artışlı) | %0.69 Aylık Faiz, İlk 1 Yıl ödemesiz, 15 Yıl (180 Ay) vade |
| Kritik Kural Sınırı | 1,5 Kat Kuralı Şartı Var | 1,5 Kat Sınırı YOK (Büyük avantaj) |
Sıkça Sorulan Sorular
S: Bitişik nizam binamız yıkılırken komşu binanın duvarı zarar görürse sorumlu kimdir?
C: Hukuki ve teknik olarak yıkımı gerçekleştiren müteahhit ve yapı denetim firması birinci dereceden sorumludur. Ancak arsa sahipleri de müteselsilen sorumlu tutulabilir. Müteahhit ile sözleşme imzalarken şantiye başlamadan önce mutlaka "Tüm Riskler İnşaat Sigortası" (All-Risk) yaptırılması sözleşmeye eklenmelidir.
S: 5 binayı birleştirip ada bazlı dönüşüm yapmak istiyoruz ama 1 binadaki malikler hiç yanaşmıyor. Onları zorlayabilir miyiz?
C: Başka bir parseldeki komşu binayı birleştirmeye hukuken zorlayamazsınız; %50+1 kuralı aynı bina içindeki malikler içindir. Ancak belediye plan notlarında "Ada içindeki parsellerin %70'i birleşirse imar artışı verilir" kuralı varsa, uzlaşmayan komşu bina emsal kaybı yaşayacağını anlayınca projenize dahil olmak zorunda kalacaktır.
S: Şirinevler'de dükkanım var, bina yıkılırsa 2 yıl ticaretim duracak. Devletin ticari desteği var mı?
C: Evet var. 2026 Yarısı Bizden kampanyası kapsamında dükkan sahiplerine 437.500 TL Hibe + 437.500 TL Kredi desteği sunulmaktadır. Ayrıca, anlaşacağınız inşaat firmasıyla geçici ticari alan (konteyner vb.) kurulumunu sözleşmeye bağlayabilirsiniz.
Bahçelievler'deki Projeniz İçin Hazır mıyız?
A&C Turan İnşaat uzmanlığıyla; ada bazlı parsel birleştirme, taahhütlü yapım ve bakanlık destekleri süreçlerinizi güvenle yönetelim.
UZMANIMIZLA WHATSAPP'TAN GÖRÜŞÜN