Kadıköy’de Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Güvenliği (KKİS)
Bağdat Caddesi ve çevresinde kentsel dönüşümde sözleşme zırhı: Cezai şartlar, C40 beton teknik şartnamesi, kademeli tapu devri ve iskan garanti maddeleri.
Kadıköy'de Müteahhit Profilinin Analizi
Kadıköy; Suadiye, Fenerbahçe, Caddebostan ve Kozyatağı gibi lokasyonlarıyla Türkiye'nin metrekare birim satış fiyatı en yüksek bölgelerinden biridir. Ortalama bir apartmanın kat karşılığı kentsel dönüşüm projesi bile yüz milyonlarca liralık ekonomik hacim yaratır. Bu devasa bütçeler, ne yazık ki sektörde deneyimi olmayan ancak yüksek kâr marjı arayan yetersiz firmaların da iştahını kabartmaktadır.
Arsa sahiplerinin düştüğü en büyük tuzak, müteahhitleri sadece kendilerine verecekleri ekstra metrekareye veya yüksek kira yardımı vaadine göre seçmeleridir. Finansal derinliği olmayan bir firma size %5 fazla arsa payı verebilir, ancak 1. yılın sonunda enflasyona ve artan inşaat maliyetlerine yenik düşerek şantiyeyi terk ettiğinde malikler olarak baş başa kalırsınız. "A-Plus" olarak tabir edilen, bölgede tamamlanmış referansları olan ve öz sermayesi güçlü inşaat şirketleri tercih edilmelidir.
KKİS'te Olmazsa Olmaz 4 Hukuki Zırh
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (KKİS) noter huzurunda imzalansa bile, içindeki maddeler malikleri korumuyorsa kağıt parçasından farksızdır. Sözleşmenize mutlaka koydurmanız gereken hayati maddeler şunlardır:
Banka Teminat Mektubu
Müteahhit inşaata başlamadan önce, projenin toplam yaklaşık maliyetinin en az %10'u oranında "kesin ve süresiz" banka teminat mektubunu maliklere veya site yönetimine teslim etmelidir.
İskan Alım Garantisi
Müteahhidin yükümlülüğü anahtarı teslim etmekle bitmez. İskan (Yapı Kullanma İzni) harçları, SGK ilişiksizlik belgeleri ve tüm mali yükümlülüklerin müteahhide ait olduğu açıkça yazılmalıdır.
Cezai Şart (Gecikme Kirası)
Sözleşmede teslim süresi (Örn: 18 ay) bittiğinde evler teslim edilmezse, müteahhidin her ay maliklere güncel piyasa rayicinden %50 cezalı kira ödemesi yapacağı şarta bağlanmalıdır.
Kira Yardımı Başlangıcı
Devletin vereceği 18 aylık kira yardımı dışındaki süreçlerde (tahliyeden başlayarak anahtar teslime kadar) kiraların doğrudan müteahhit tarafından ödeneceği garanti edilmelidir.
En Büyük Koruma Kalkanı: Kademeli Tapu Devri
Müteahhit size, "Bankadan proje kredisi çekeceğim, bana düşen dairelerin tapularını işin başında peşin verin" diyebilir. Bu teklifi kesinlikle reddedin. Tapuları peşin devrederseniz, müteahhit bu daireleri 3. şahıslara satar ve inşaatı yarım bırakıp kaçarsa malikler olarak hiçbir şey talep edemezsiniz. Tapu devri "İnşaat Hakediş" oranına göre yapılmalıdır:
* Kalan son tapular her zaman iskan alındıktan ve SKG/Vergi borcu yoktur yazısı geldikten sonra verilmelidir.
Kadıköy Lüks Konut Teknik Şartname Kriterleri
Kadıköy bandında inşa edilecek bir binada "Standart malzeme kullanılacaktır" gibi ucu açık ifadeler kabul edilemez. Sözleşme ekindeki teknik şartname marka ve model belirtecek kadar net olmalıdır:
-
Taşıyıcı Sistem ve Beton İlçe genelinde minimum C35, yüksek katlı veya kıyıya yakın projelerde C40/C50 sınıfı beton şart koşulmalıdır. Demir donatıları mutlaka nervürlü ve projesine uygun çelik sınıfında (S420 veya B500C) olmalıdır.
-
Yalıtım ve Mekanik Temelde çift kat membran bohçalama (Örn: BTM veya muadili), dış cephede en az 5-7 cm kalınlığında Taşyünü (XPS/EPS köpük değil, yangına dayanıklı taşyünü) mantolama yazılmalıdır.
-
İç Mekan İnce İşçilik Ankastre setler (Siemens, Franke veya Franke ayarı), yerden ısıtma sistemleri (Rehau, Danfoss), alüminyum ısı yalıtımlı doğramalar (Linea Rossa veya Asaş) markalarıyla birlikte "veya muadili" ibaresiyle teknik şartnamede yer almalıdır.
Müteahhit Seçimi ve Sözleşme - S.S.S.
S: Anlaştığımız müteahhit inşaat maliyetlerinin arttığını söyleyerek bizden ekstra para talep edebilir mi?
C: Eğer sözleşmeniz "Anahtar Teslim Kat Karşılığı" şeklinde ise hayır, talep edemez. Kat karşılığı sözleşmelerde inşaat maliyetlerindeki (demir, beton) artış riski tamamen müteahhide aittir. Malikler sadece kendilerine düşen tapu/iskan devir masraflarını öder (Sözleşmede bu da müteahhide atılmadıysa).
S: Müteahhit inşaatı %60 seviyesinde bırakıp kaçtı. Süreci nasıl tamamlayacağız?
C: İşte "Kademeli Tapu Devri" burada hayat kurtarır. Eğer tapuların çoğunu elde tuttuysanız, malikler olarak Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "Sözleşmenin Geriye veya İleriye Etkili Feshi" davası açarsınız (Mevcut duruma göre). İptal sonrası elinizde kalan tapuları satarak veya yeni bir müteahhitle anlaşarak inşaatı tamamlatabilirsiniz.
Risk Almayın, Profesyonellerle Çalışın
A&C Turan İnşaat’ın güçlü sermayesi ve "Anahtar Teslim & İskan Garantisi" prensibiyle; Kadıköy'deki mülkünüzü en yüksek malzeme kalitesiyle güvenle dönüştürüyoruz.
PROJENİZ İÇİN TEKLİF ALIN