Kadıköy Kentsel Dönüşüm ve Yatırım

Kadıköy Gayrimenkul Piyasasının Ekonomik Ağırlığı

Kadıköy, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda gayrimenkul metrekare satış fiyatlarının en yüksek olduğu, yatırım geri dönüş süresinin (amortisman) ise lokasyona bağlı olarak 15 ile 22 yıl arasında değiştiği birinci sınıf bir yatırım pazarıdır.

Bakırköy'ün aksine Kadıköy'de, özellikle Bağdat Caddesi aksı (Suadiye, Caddebostan, Erenköy, Göztepe, Feneryolu) ile Moda ve Fenerbahçe gibi prestijli mahallelerde "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" (KKİS) halen en yaygın kentsel dönüşüm aracıdır. Yüksek satış rakamları, müteahhitlerin kat karşılığı projelere girmesini kârlı kılmaktadır.

Bağdat Caddesi Aksında Kat Karşılığı Oranları Nasıl Belirlenir?

Bir gayrimenkul yatırım uzmanı gözüyle bakıldığında, Bağdat Caddesi üzerinde müteahhit ile arsa sahibi arasındaki kat karşılığı paylaşım oranlarını belirleyen 4 ana değişken vardır:

Parsel Büyüklüğü 1.000 m² altındaki küçük parsellerde müteahhidin çıkaracağı satılabilir alan dar olduğu için arsa sahibine teklif edilecek oran düşer (Örn: %55 Malik - %45 Müteahhit). 3.000 m² ve üzeri büyük adalarda ise malik oranı %70'e kadar çıkabilir.
Zemin Katın Ticari Değeri Caddeye cepheli binalarda giriş katındaki dükkanların metrekare satış ve kira değerleri, üst katlardaki dairelerin 3-4 katıdır. Bu sebeple zemin kat dükkanların paylaşımı, sözleşmenin en çetin pazarlık maddesidir.
Markalı Müteahhit Şerefiye Primleri Bölgede tanınan A-plus müteahhitler %60 arsa payı teklif ederken, butik firmalar %68 teklif edebilir. Yatırımcı malikler her zaman bilinen markayı tercih etmelidir çünkü markalı projeler bittiğinde m² satış fiyatı %20 daha yüksek olmaktadır.

Yıkım Öncesi "Arsa Payı Düzeltilmesi" Neden Hayatidir?

1970'li ve 80'li yıllarda Kadıköy'de yapılan binalarda arsa payları (kat irtifakı kurulurken) dairelerin gerçek büyüklüklerine ve manzaralarına göre değil, müteahhidin keyfi kararıyla eşit ya da hatalı dağıtılmıştır (Örn: 150 m² deniz manzaralı 4. kat dairenin arsa payı 10/100, arka cephe zemin kat 80 m² dairenin payı da 10/100).

Stratejik Hamle

Kentsel dönüşümde yeni projelendirme arsa payları üzerinden yapıldığı ve %50+1 oylaması arsa payına göre hesaplandığı için, adaletsizlik yaşanmaması adına binaya "Riskli Yapı Tespiti" alınmadan önce, haksızlığa uğrayan malikler Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "Arsa Payının Düzeltilmesi Davası" açmalıdır.

Kadıköy Lüks Konut Projelerinde Şerefiye Matrisi

Şerefiye; aynı apartmanda yer alan dairelerin konum, cephe, kat, manzara, güneş alma süresi ve gürültü gibi faktörlere bağlı olarak birbirinden farklı olan parasal değer farkıdır. Kadıköy sahil şeridinde bir binada şerefiye puanlaması şu kriterlerle yapılır:

Şerefiye Kriteri	Ağırlık	Avantajlı Durum (Puan +)	Dezavantajlı Durum (Puan -)
Manzara & Cephe	%35	Kesintisiz Deniz & Adalar (+%30)	İç Avlu veya Boşluk Cephesi (-%20)
Kat Yüksekliği	%25	4. Kat ve Üzeri / Penthouse (+%15)	Zemin Kat veya 1. Kat (-%15)
Güneş & Yön	%15	Güney ve Batı Cephe	Sadece Kuzey Cephe
Gürültü & Sokak	%15	Sessiz Arka Bahçe	Ana Cadde Üzeri (Trafik)

Sözleşme Güvenliği: KKİS'te Olmazsa Olmaz 3 Madde

Teminat Mektubu / İpotek Şartı: Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa maliklerin zararını karşılamak üzere, inşaat maliyetinin en az %10-%15'i oranında kesin banka teminat mektubu alınmalıdır.
Kademeli Tapu Devri: Müteahhidin arsa payı tapuları peşin verilmemelidir. %20 kaba inşaat bittiğinde %20 tapu, tuğla bittiğinde %30, iskan (yapı kullanma izni) alındığında ise kalan son pay devredilmelidir.
Teknik Şartname Netliği: Beton sınıfı (En az C35/C40), demir markası, ankastre ürünlerin markası ve asansör markası sözleşmeye açıkça yazılmalıdır.

Kadıköy Kentsel Dönüşüm S.S.S.

S: Müteahhit inşaatı sözleşme süresinde bitiremedi, ne yapmalıyız?

C: Sözleşmedeki gecikme süresi ve cezai şart maddeleri devreye girer. Genellikle müteahhide 3-6 ay cezalı kira ödemeli ek süre tanınır. Bu süre sonunda da ilerleme yoksa, 6306 sayılı Kanun'un maliklere tanıdığı hakla, %50+1 kararı ile Bakanlığa başvurularak sözleşme tek taraflı feshedilir ve yeni müteahhit ile anlaşılır.

S: Fikirtepe'den kentsel dönüşüm projesinden ev almak mantıklı mı?

C: Eğer satın alınacak proje Emlak Konut veya TOKİ güvencesiyle tamamlanan ya da teslim aşamasında olan bir etapta ise, yüksek kira getirisi nedeniyle mantıklı bir yatırımdır. Ancak henüz yıkılmamış, özel müteahhitlerle sözleşme davaları devam eden adalardan toprak hissesi almak ciddi risk barındırır.

S: Müteahhit iskan almıyor, elektrik/suyu şantiyeden kullanıyoruz. Çözümü nedir?

C: Eğer "Kademeli Tapu Devri" uyguladıysanız müteahhidin son tapularını elinizde tutarak onu iskan almaya zorlayabilirsiniz. Teminatınız yoksa kat malikleri olarak dava açıp, mahkeme kararıyla müteahhidin borçlarını onun adına ödeyip (alacaklardan mahsup ederek) iskanı malikler olarak siz alabilirsiniz.

Kadıköy'deki Projeniz İçin Güvenilir Çözüm Ortağınız

A&C Turan İnşaat güvencesiyle; Bağdat Caddesi ve çevresindeki mülkleriniz için hukuki güvenceli kat karşılığı inşaat ve lüks konut projelendirme süreçlerini profesyonelce yönetiyoruz.

PROJENİZİ DEĞERLENDİRELİM

Kadıköy’de Kentsel Dönüşüm: Bağdat Caddesi, Fikirtepe ve Moda